Abolition de la valeur locative: impacts et stratégies pour les propriétaires
Profil et effets selon le type de propriétaire
La suppression de la valeur locative devrait profiter en premier lieu aux acquéreurs récents de logements neufs, notamment grâce à une déduction limitée des intérêts hypothécaires durant les dix premières années et à des coûts d’entretien peu élevés.
Les retraités pourraient aussi en bénéficier modestement, car nombre d’entre eux ont déjà amorti leur prêt et restreint les travaux d’entretien au strict nécessaire. Dans ce cas, la suppression des déductions fiscales ne pèsera guère sur leur situation.
À l’inverse, ceux qui occupent un bien immobilier nécessitant des rénovations ou qui portent une hypothèque élevée se retrouvent dans un contexte fiscal moins favorable, les déductions correspondantes ne devant plus être réclamées dans le nouveau cadre.
Rénovations et hypothèque: conseils pratiques avant la mise en œuvre
Jusqu’à l’entrée en vigueur de la réforme, il est encore possible de déduire les travaux d’entretien réalisés dans son propre logement. Il peut donc être judicieux d’échelonner les rénovations nécessaires sur les années à venir afin de profiter des avantages fiscaux actuels.
Selon Karl Flubacher, expert immobilier chez VZ Vermögenszentrum, une certaine pression temporelle peut exister pour les rénovations envisagées prochainement. Les artisans risquent d’être rapidement sollicités et les délais peuvent s’allonger.
Faton Mati, cofondateur de la startup Umbaumanager.ch, conseille aux propriétaires de planifier soigneusement les travaux et d’éviter les décisions précipitées: une rénovation efficace et économique demande du temps; prévoir trois à six mois pour la planification et l’obtention du permis de construire n’est pas excessif.
DOIS-JE AMORTIR MON HYPOTHÈQUE MAINTENANT?
En l’absence de valeur locative, la charge fiscale se réduit en général, car les intérêts restent souvent inférieurs à l’ancienne base d’imposition après déduction des frais d’entretien.
Cependant, selon VZ, il convient d’évaluer soigneusement si une amortisation est économiquement justifiée: quelqu’un qui envisage un remboursement anticipé et dispose de capital devrait se demander s’il peut obtenir, avec son patrimoine disponible, des rendements supérieurs aux coûts nets de son crédit hypothécaire.
Ramona Schiesser, promotrice immobilière, estime que la vente de constructions neuves pourrait gagner en attractivité dans le nouveau cadre fiscal.
Autre point à considérer: une fois l’hypothèque amortie, l’argent reste bloqué dans le bien et ne peut être mobilisé après la retraite. Karl Flubacher rappelle de ne pas amortir à l’excès et de conserver des réserves suffisantes pour les imprévus; après la retraite, il peut être difficile d’augmenter à nouveau l’hypothèque.
MON BIEN IMMOBILIER VA-T-IL SUBIR UNE NOUVELLE HAUSSE DE PRIX?
Pour la majorité des propriétaires, la suppression de la valeur locative se révèle financièrement avantageuse et renforce l’attractivité de la propriété immobilière.
Selon UBS, les prix de l’immobilier pourraient progresser de 2 à 3 % supplémentaires dans les années à venir. Ramona Schiesser partage ce sentiment et prévoit que la vente de constructions neuves deviendra encore plus séduisante puisqu’elles ne seront plus concernées par des déductions qui ne seront plus possibles.
En revanche, les prix des bâtiments anciens pourraient connaître une stagnation, d’après Raiffeisen, car les coûts d’entretien ne donneront plus droit à une déduction fiscale. Dans ce contexte, les propriétaires de biens plus anciens pourraient envisager une vente précoce afin d’éviter une correction éventuelle du marché.
